В Махачкале, по-прежнему, «в моде» квартиры в новостройках. Несмотря на кризис, разорение банков и прочие неприятности, рост цен на недвижимость за два года превысил 15%.
Самый популярный в Дагестане процесс приобретения квартиры - участие в долевом строительстве подобен полету рейсом какой-нибудь неизвестной авиакомпании: никогда нет уверенности, что все благополучно закончится. Ведь дом будет готов через несколько лет, а деньги надо отдавать уже сейчас. Для обычного человека смена или приобретение нового жилья - сильнейший стресс. Отчасти, он вызван тем, что далеко не каждый может полностью доверить решение жизненно важного вопроса риелтору, пусть и высокопрофессиональному, потому, что это чужой, незнакомый человек.
В итоге, потребитель ищет, он нуждается как в воздухе в качественной новой информации о недвижимости, показателях жилищных условий, строительстве жилья, динамике цен. И, самое главное, он ищет информацию – хорошую или компрометирующую, о компании или застройщике.
Казалось бы, рынок сильно перегрет. Ценам на элитную недвижимость уже некуда дальше расти. Сегодня они достигают 1000 и даже 1800 долларов (с ремонтом) за квадратный метр и сравнимы с ценами в Европе и в других развитых странах мира. Квартиры у нас, конечно, стоят не так дорого, как в Париже или Лондоне, но стоимость элитных махачкалинских квартир выше, чем, например, в самом экологически чистом городе мира канадском Калгари. Поэтому, я считаю, что даже если цены и подрастут на сотню-другую долларов, то в недалеком будущем они все равно опустятся ниже сегодняшнего уровня. Дома, на которые продавцы выставляют завышенные цены, уже сейчас плохо продаются. Людям кажется, что недвижимость все еще дорожает, но на самом деле это не так, и дома по нереальным ценам сегодня никто уже не хочет покупать.
Риэлторы уверены, и уверяют других, что дешевле, чем сегодня, уже не будет. Поэтому, покупателям, для которых решение жилищного вопроса стоит остро, вполне можно посоветовать приобрести недвижимость сейчас, не дожидаясь сезонного повышения цен осенью. Если же говорить об инвестициях в недвижимость, то на 10 процентов в месяц рассчитывать уже не приходится, но 12 процентов годовых еще вполне возможны.
В целом, ситуация на рынке сегодня выглядит более предсказуемой и стабильной, чем еще год назад.
Привлекательными инвестиции в недвижимость остаются для некрупных частных инвесторов. По различным оценкам, сегодня порядка 30% квартир в новостройках приобретаются именно в качестве инвестиционного вложения. Люди, имеющие средства для инвестиций, предпочитают недвижимость в объектах бизнес-класса и класса люкс.
Обрушение банка «Экспресс» еще больше подогрело неверие населения во вложения в финансовые институты.
Вложения в недвижимость считаются более надежными, поскольку этот сектор наименее подвержен резким колебаниям цен. Риэлторы в качестве основных причин роста цен называют падение курса доллара и общее неустойчивое поведение валют, На этом фоне вложения в недвижимость оказались особенно привлекательным способом сохранения сбережений.
Напротив, люди, покупающие недвижимость непосредственно для проживания, приобретают квартиры в типовой застройке и относительно недорогих монолитных домах.
РЕДУКТОРНЫЙ ЦВЕТЕТ
Сложившийся на сегодняшний день рынок новостроек можно условно разделить на три части: бизнес-класс (точечная застройка в центре), эконом-класс (в Редукторном и Сепараторном поселках Махачкалы) и элитные новостройки в центре столицы. Причем, второй тип новостроек развивается особенно бурно. Это легко объяснимо.
Существует многочисленная категория покупателей, желавших приобрести жилье в пределах до $35000, но сегодня за эти деньги купить даже однокомнатный каркас в махачкалинской новостройке непросто - не только из-за возросших цен, но и из-за увеличения площади квартир. Если ранее площадь стандартной однокомнатной квартиры составляла 36 «квадратов», то сегодня уже более 44. Поэтому, такой покупатель, года четыре назад способный купить трехкомнатную квартиру в нехудшем спальном районе Махачкалы, вынужден подыскивать для себя варианты в «Сепараторном».
В Махачкале очевидно преобладание нетипового строительства над типовым. Планировки отличаются оригинальностью. Делается это, в первую очередь, с целью повышения конкурентоспособности объектов. Сравнивая цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах в столице и республике, можно сказать, что они различаются на 25-30%. Иными словами, застройщики пытаются компенсировать пресыщенность рынка дизайном и планировкой объекта.
Удивительно, но, несмотря на то, что Махачкала и Каспийск практически срослись, все еще сохраняется относительная дешевизна квартир в прилегающих к Махачкале районам в Каспийске. Причем, почти все каспийские новостройки отличаются и довольно высоким качеством строительства. Думаю, что в ближайшее время цены по Каспийску будут расти с большей скоростью, чем в столице.
К жилью эконом-класса в Махачкале сегодня смело можно отнести все панельное домостроение в Махачкале. Покупатели этой категории жилья уделяют внимание уже не только цене, но и местоположению дома (основное требование - близость к центру). При этом, жилье эконом-класса обнаруживает серьезный недостаток: речь идет в подавляющем большинстве случаев о панельных домах, а панель, как таковая, не позволяет предложить покупателю модную нынче свободную планировку. А фиксированные метражи квартир часто не отвечают пожеланиям покупателей.
И в этом секторе жилья отмечено серьезное превышение спроса над предложением. Одна из причин кроется в том, что до реального рынка продаж доходит не более половины всех квартир, а большая часть уходит под реализацию по социальным программам.
ДОПЛАТА ЗА ВИД ИЗ ОКНА - 15%
Наибольший интерес в плане инвестиций представляет собой сектор жилья бизнес-класса. Цены в этом сегменте сильно варьируются в зависимости от нескольких параметров. Как отмечают риэлторы, покупатели в первую очередь обращают внимание на местоположение объекта, близость к центру и наличие рядом с домом зеленой зоны. Несколько меньшее значение для покупателя имеют инфраструктура жилого комплекса, охрана и высота потолков (желательно более 3 метров).
Оптимальными на сегодняшний день по метражу считаются площади однокомнатных квартир не более 70 кв. м, двухкомнатных - не более 90, трехкомнатных - порядка 130 «квадратов» и четырехкомнатных - в районе 160. Наиболее востребованными риэлторы признают двух- и трехкомнатные квартиры. В бизнес-классе на цену начинают оказывать влияние и такие параметры, как «видовые характеристики» квартир.
Подобный подход мало практикуется сегодня в Махачкале. Застройщики приходят к тому, что надо в первую очередь продавать квартиры на верхних этажах с панорамным видом из окон, оценивая видовые достоинства квартиры.
ХАЛТУРЫ ХВАТАЕТ
Когда риэлторы говорят, что все махачкалинские новостройки сегодня разлетаются «как горячие пирожки», они несколько грешат против истины. На самом деле, примеров, когда из-за ошибок в проектировании или в позиционировании на рынке квартиры подолгу не продаются, достаточно. Проектировщики не учитывают целого ряда важных для покупателя моментов. Так, из достаточно большого количества окон в ряде домов открывается вид на окна квартир соседнего дома. При том, что расстояние между этими домами составляет иногда всего 3 метра! Излишне большие эркеры «съедают» существенный размер полезной площади, и размещать мебель становится очень неудобно. Наконец, на одном этаже размещено сразу четыре квартиры - это многовато для дома, претендующего на звание недвижимости бизнес-класса.
Покупатели основными минусами считают явный недостаток света в жилых помещениях и ту же неудачную «направленность» окон большинства квартир на соседские. Порой, позиционируя такие комплексы как жилье бизнес-класс, его проектировщики заложили высоту потолков в нем всего 2,85 м, а это низковато для жилья такого уровня.
Подолгу ищут своих покупателей и квартиры в домах с необоснованно завышенными метражами квартир. Можно посочувствовать риэлтору, которому надо продать однокомнатную квартиру общей площадью 103 кв. м в доме. Еще одна из наиболее распространенных ошибок - строительство дома «не в своем» районе.
Хороший дом уровня «бизнес-класс», должен быть построен с высоким качеством строительства, парком, инфраструктурой. Он должен стоять в престижном для такой категории районе. А дома, спроектированные с высотой потолков 2,65 м., и оснащенные отечественными лифтами, точно ждут проблемы с реализацией. Возникнут и определенные проблемы с их обслуживанием в будущем.
Стоимость загородного жилья во многом определяется наличием коммуникаций. Даже наличие электроэнергии в доме не ограждает его владельца от проблем, связанных с его перебоями. Наличие же централизованной канализации - вообще редкость для новостроек, особенно для частного сектора. На ряде участков уже исчерпаны все лимиты на подключение к канализационным коллекторам. Относительно развитая инфраструктура определяет и уровень цен: дома в «престижных» районах стоят в два-три раза дороже. Дома, построенные у водо-охранной зоны, страдают недугами как инженерного, так и юридического свойства (несоблюдение нормативов установки котлов и пр.), что не позволяет провести легальную инвентаризацию имущества. Отдельная история - дома, построенные в живописных местах в природоохранных зонах в обход всяких норм и правил застройки.
А СТРОИТЬ-ТО ГДЕ?
Несмотря на проблемы, все аналитики рынка жилья в Махачкале в своей позиции тверды: рост будет продолжаться и дальше. Этот прогноз подкрепляется объективными данными об усиливающемся дефиците земли под жилую застройку в Махачкале и растущей в связи с этим инвестиционной себестоимостью строительства.
Малы «земельные запасы» в основных новостроечных районах города: Сепараторном, Редукторном, Степном поселке. Остается точечная застройка и участие либо в программах по сносу ветхого и строительству нового жилья, либо застройка на промышленных зонах, с участием в игре под названием «Вывод предприятий».
Добавим к этому традиционное уже сетование застройщиков на постоянное удорожание процесса замены старых коммуникаций (эти жалобы имеют под собой некоторые основания).
В общем, все эти объективные и субъективные факторы очень серьезно подогревают интерес к приобретению недвижимости в Махачкале. Причем, зачастую, люди не обращают особого внимания на потребительские качества приобретаемого жилья и качество строительства. Главное - успеть купить, пока не подорожало. Ситуация чем-то напоминает недалекое советское прошлое, когда, завидев очередь, люди спешили занять в ней место и только потом спрашивали - за чем, собственно, стоим? Подобная психологическая атака на покупателя приносит инвесторам неплохие дивиденды. Но время такого ажиотажа проходит и все чаще, на фоне растущего переизбытка предлагаемого жилья, покупатель начинает выбирать лучшее.
