Поэтому сегодня дагестанцы нуждаются в информации о состоянии и перспективах рынка первичного жилья города Махачкала, ценовой ситуации на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов; конъюнктура спроса и предложения.
Центр "Тарих XXI век" провел исследование рынка недвижимости в сегменте первичного многоэтажного жилья Махачкалы на начало 2011 года, включая выявление конъюнктуры спроса и предложения, а также перспектив развития. Был проведен анализ ценовой ситуации на рынке первичного жилья города;
o Проведен анализ предложений конкурирующих строительных компаний на столичном рынке недвижимости
o Выявлены факторы, влияющие на формирование рыночной цены жилья для Махачкалы.
o Дан прогноз цен на жилье в Махачкале на 2011-2012 год.
o Собрана информация об основных Государственных Программах жилья реализуемых на территории РД
Для обеспечения комплексности мониторинга был определен набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:- ценовую ситуацию: средние за период 2006-2011 год цены предложения и (продажи ) объектов различных видов на первичном рынке, дифференцированные по типам объектов и районам города
Выявлена активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, на основе данных официальных органов регистрации сделок (БТИ)в городе Махачкале в среднем за год;,
Выводы мониторинга новостроек и анализ данного сегмента рынка недвижимости г Махачкала и приводятся в данной статье .
По результатам переписи за 2010 год в численность в Дагестане проживает около трех миллионов человек. Около четверти всего населения республики зафиксировано в ее столице - Махачкале, где проживают около 700 тысяч человек. Однако по оценкам специалистов в столице постоянно проживает более 800 000 чел.
Махачкала переживает "строительный бум", особенно в сегменте жилищного многоквартирного строительства. Республика впервые за постсоветский период вышла к рубежу 800 тысяч кв. метров жилья в год.
Основной тенденцией на рынке нового жилья в Махачкале остается прогрессивный рост цены за единицу жилплощади.
В первом полугодии 2009 года норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по России был утвержден в размере 26500 рублей, а на первый квартал 2010 года норматив составил 28000 рублей. То есть вопреки кризисам и другим катастрофам цены все равно лезут вверх. Среди всех субъектов СКФО в Дагестане самые большие цены за один квадратный метр жилья - 22650 рублей. Даже в Ставропольском крае цены ниже - 21450 рублей. А теперь возьмем в руки калькулятор и посчитаем. Итак. Чтобы купить, скажем, квартиру в 45 квадратных метров, нужно будет потратить 1019250 рублей. Это если считать по минимуму
Среднемесячная заработанная плата дагестанца в 2010 году составила 8981 рубль. Стало быть, чтобы купить квартиру с указанной нами квадратурой (45 кв. м), дагестанцу потребуется 114 месяцев или 9,5 года.
Значит, смело можно умножать 9,5 года на два, а то и на три и тогда мы получим совсем уж реальную цифру.
Мониторинг новостроек и анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил выявить несколько факторов, влияющих на формирование рыночной цены нового жилья для Махачкалы.
Эти факторы можно условно поделить на "внешние" и "внутренние".
К внешним мы относим, прежде всего покупательский спрос на данный вид недвижимости.
Учитывать надо и наличие предложений, и количество конкурирующих строительных компаний на столичном рынке недвижимости.
К внутренним факторам мы относим: район застройки,(цена земельного участка), цену пакета разрешительных документов, качество застройки(тип здания, планировка, благоустройство, комплекс дополнительных услуг) , "бэкграунд" застройщика.
Внешние факторы
Покупательский спрос .
Рынок нового жилья Дагестана не может перенасытиться ввиду ряда основных причин:
1) Беспрецедентный для России стабильный ежегодный прирост населения по Дагестану составляет 30-35 тыс человек. Соответственно каждый год появляется тысячи семей создаются социальная ячейка из молодых людей нуждающихся в жилплощади. По нашим подсчетам для решения жилищных проблем в Дагестане ежегодно должно сдаваться в эксплуатацию порядка 2 млн. кв. м. В действительности сдается значительно меньше..
2) Остро стоит проблема финансирования рынка жилья доступным для различных категорий граждан с учетом их реальных потребностей и возможностей. Решение этой проблемы имеет важное социальное и экономическое значение. Около 70 тысяч дагестанских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них семьи участников боевых действий и молодые семьи, дети-сироты и многодетные семьи, инвалиды и вынужденные переселенцы и т.д
3) Менталитет дагестанцев устроен так, что родители считают свом долгом обеспечить своих детей минимальным набором удобств, первую строчку в списке которых занимает жилплощадь. многие, у которых есть средства, купив одну, на всякий случай приобретают и вторую и третью, считая это разумным вложением капитала.
4) Основные факторы, влияющие на рост рынка жилой недвижимости, это миграция и рост среднего дохода на душу населения. Махачкала - финансовый и культурный город, в котором сосредоточены офисы крупнейших компаний, множество развлечений, большое количество вузов. Благодаря всему этому в столицу постоянно идет приток населения. Менее состоятельные покупают недорогие квартиры в районах города, более состоятельные стремятся закрепиться в центре. Так же как богатые россияне охотно обзаводятся квартирами в Москве, состоятельные люди из дагестанских сел и городов стараются приобрести недвижимость в Махачкале.
5) в современном жилищном фонде России сохранилось лишь порядка 10% городского жилья, построенного до "хрущевизации страны". Порядка 80% городского жилья было построено в период власти Хрущёва и Брежнева. Причём качество этого жилья изначально было невысоким и срок его эксплуатации рассчитывался на период порядка 25 лет. На сегодняшний день фактически весь "хрущевско-брежневский" жилищный фонд следует считать ветхим! А значит, требующим замещения в ближайшие годы. На переселение граждан из аварийного жилого фонда в Дагестане в 2010 году было выделено только 259, 2 млн.руб.
6) Дефицит земли. Налицо дефицит подготовленных под строительство площадей и отсутствие представлений, как застройщиков, так и властей всех уровней о тенденциях развития населённых пунктов
7) в капиталистическом хозяйстве всё большее значение приобретает трудовая миграция, нуждающаяся в арендном жилье;
Здесь необходимо однако указать и на ряд причин, сдерживающих спрос на рынке жилья в республике.
Первая из них - низкий уровень доходов населения.
Только 10% семей в республике имеют возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы ипотеки (значение показателя в среднем по Российской Федерации по итогам 2009 года составляет 20,5% семей).
Вторая проблема - это отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Одной из причин высокой стоимости продажи жилья является его высокая себестоимость. Причин тому много, в том числе и использование традиционных затратных технологий строительства, высокая стоимость предоставления земельных участков, большие затраты на инженерную инфраструктуру, которые входят в стоимость одного квадратного метра жилья.
Продолжение следует.
