Ипотека

Кабала или решение проблемы?

5 мая 2017 в 06:49, просмотров: 1608

Третий сезон «Игр журналистов» Тамерлана Магомедова подошел к середине. Четвертая игра, которая прошла, 29 апреля, в конференц-зале ректората Дагестанского государственного университета, была посвящена теме: «Рынок жилья в условиях сложившейся экономической ситуации: ипотека, предложения, цены».

Ипотека

Как купить каркас?       

Города Махачкала и Каспийск – центры, в которых сегодня активно строятся жилые многоэтажные дома. Дагестан – один из российских лидеров в жилищном строительстве. Квартиры, скорее, каркасы – голые стены с окнами и входной дверью, продаются за наличные и в рассрочку на год, два, до пяти лет. При сегодняшних зарплатах и доходах далеко не все дагестанцы смогут выплатить два-три миллиона рублей и за пять лет. В этом случае надо искать банковский вариант решения проблемы – оформлять ипотеку.

Об ипотечном кредитовании журналистам рассказали начальник отдела по работе с клиентами и ипотечного кредитования Дагестанского отделения Сбербанка России Шамиль Газитеев и руководитель центра ипотечного кредитования Исак Исааков. Шамиль Газитеев рассказал о том, что общий портфель жилищных кредитов Сбербанка превысил 2,5 триллиона рублей, что на 10% выше результата прошлого года. Стандартные процентные ставки для строящегося и готового жилья снижены в октябре прошлого года и составляют менее 11% в год – от 8,4% для особых категорий заемщиков до 10,9%. Если заемщик работает с банком посредством банковской карты Сбербанка, он получает дополнительную льготу – снижение ипотечного процента.

В Дагестане более сотни застройщиков, но Сбербанк работает только с проверенными строителями, которые действуют в соответствии с законодательством России. Заключая договор с застройщиком, банк проверяет его финансовое состояние, его опыт в строительстве, правоустанавливающие документы на земельный участок и документы на строительство дома. На начало 2017 года из более чем 170 строительных компаний аккредитованы в Сбербанке всего 4 дагестанских застройщика. Сотрудничество с компанией «Солнечный берег» приостановлено до устранения ею нарушений, которые пока не позволяют с ней совместно работать.

В 2016 году в Дагестане выдано более 1 200 ипотечных кредитов. Результаты первого квартала 2017 года превышают данные того же периода 2016 года на 14% в количественном выражении, и на 26% в денежном выражении, причем растет спрос и на первичное, и на вторичное жилье. Ипотека на первичном рынке выросла за год на 44%, а по вторичному жилью – на 24%.

Более половины кредитов, выданных в 2016–2017 годах, – военная ипотека: в 2016 году выдано 667 кредитов, а в первом квартале текущего года – 165 военных кредитов. Доля Сбербанка в ипотечном кредитовании в Дагестане составляет 59%.

            Рефинансирование под залог недвижимости

Сотрудник Сбербанка отметил, что процентные ставки по всей России одинаковые, а документооборот при оформлении кредита значительно упрощен. Предусмотрена возможность субсидирования части процентной ставки застройщиком.

Многие из нас успели в «стабильные» нулевые годы набрать долларовых ипотечных кредитов под залог недвижимости на срок 20–30 лет. И кризисы 2008 и 2014 года больно ударили по таким приобретателям жилья. Особенно это тяжело сказалось на заемщиках в конце 2014 года, когда ежемесячные платежи в рублях практически одномоментно выросли в 2,5 раза. Столько проблем, столько бед, столько трагедий это вызвало по всей стране, не сосчитать. Покупаемые в ипотеку квартиры, за которые заемщики платили более 10 лет, возвращались банку, а покупатель оставался на улице без денег и квартиры.

Сбербанк предлагает программу рефинансирования – переоформление ипотеки в Сбербанке, консолидирование всех кредитов в Сбербанке и другие формы. Максимальная сумма кредита – 5 миллионов рублей. Это поможет снизить долговую нагрузку и облегчить ежемесячное бремя – погашение процентов и выплата части основного долга.

            Онлайн-сервисы банка

Исак Исааков, который, по словам Шамиля Газитеева, не пропускает к банковским средствам потенциальных недобросовестных заемщиков, или заемщиков с плохой кредитной историей, рассказал о том, что Сбербанк нацелен на развитие современных технологий. «Электронная регистрация» позволяет зарегистрировать договор с застройщиком на покупку новой квартиры в течение максимум получаса, за что заемщик может получить скидку до 0,5% годовых. Срок регистрации документов – от 5 до 7 дней. Клиенту не надо являться в банк, все проводится удаленно. За 1 квартал 2017 года 40 дагестанцев воспользовались этой услугой, в том числе 33 сделки совершено на вторичном рынке жилья.

«ДомКлик» – еще одна возможность купить квартиру по ипотеке, не отходя от домашнего компьютера: подбор квартиры из банковской базы или базы партнера банка, ее оценка, а также ипотека онлайн. По системе «ДомКлик» выдано 2,7 миллиарда рублей.

Для журналистов, привыкших слышать и говорить слова о неповоротливости Сбербанка, о его забюрократизированности, о сложностях с оформлением документов, о коррупции, якобы царящей в банке, ожидающих мытарства клиентах, оформляющих кредит, было в новинку слышать об электронных онлайн-сервисах банка. Заявку на ипотеку можно подать в офисах строительных предприятий – партнеров Сбербанка, прошедших в нем аккредитацию и имеющих соответствующий договор. Срок рассмотрения заявки снижен до 2 дней. Клиенту достаточно прийти дважды – подать заявку и подписать документы.

Представители Сбербанка рассказали, что документы заемщиков отправляются в Москву, где судьбу кредита решают независимые эксперты, чьи имена работники банка не знают. И если получен отказ в оформлении кредита, то претензии выставить некому. Коррупционная составляющая здесь полностью ликвидирована. Заемщик, оформляющий документы в Дагестане, зачастую неизвестен дагестанским сотрудникам Сбербанка.

            Конкретный пример        

Журналист Альберт Эседов предложил представителям Сбербанка рассчитать условия кредитования на конкретном примере. Если квартира, которую хочет купить заемщик, стоит миллион рублей, каким образом ее можно  приобрести через ипотеку?

Исак Исааков рассказал о том, что обязательно нужен первый взнос – 20% стоимости, то есть 200 000 рублей. Материнский капитал при его наличии тоже принимается, в этом случае кредитуется сумма менее 400 000 рублей. В случае отсутствия материнского капитала с учетом процентной ставки 10,9% с учетом страхования жизни на сумму кредита 800 тысяч рублей получится ежемесячный платеж до 10 000 рублей при кредитовании на срок 20 лет. Если учесть текущую инфляцию, то 10 тысяч рублей через 10 лет будут равны 5 000 сегодняшним рублям, то есть реальные расходы клиента со временем значительно уменьшаются.

Клиент имеет возможность погасить в любое время часть кредита или всю сумму. В рублевом выражении, если сложить все платежи клиента в течение срока кредитования, они составят 2 миллиона рублей, то есть за 20 лет квартира удорожает для заемщика вдвое. Но если учесть, что он живет в еще не выкупленной им квартире 20 лет, выплачивая суммы, меньшие стоимости аренды за равноценное жилье, можно понять, что такое кредитование выгодно для покупателя. А если учесть налоговый вычет, субсидирование процентов, можно вернуть сумму до 390 000 рублей.

            Пассивность заемщиков Дагестана

Блогер Халил Халилов, бывший работник банковской сферы, поинтересовался ситуацией с банками в Дагестане, число  которых в определенное время доходило до ста, и Дагестан был третьим после Москвы и Санкт-Петербурга регионом России по этому показателю. Сегодня в республике 6 филиалов крупных банков и 3 банка республиканских, которые функционируют и кредитуют рынок. Рынок остался наедине с несколькими банками, крупнейшие из которых – Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ и другие.

Халил Халилов поставил еще один вопрос: почему банковская сфера в Дагестане развита гораздо слабее, чем в соседнем Ставрополье. На сайте Центробанка указано, что объем кредитов, выданный в Дагестане, составляет 3,27 миллиарда рублей,  а в Ставрополье – 13, 588 млрд руб. За первый квартал 2017 года в Дагестане выдано ипотечных кредитов на 300 человек, а в Ставрополье – более 1 300 человек. По количеству, реальным доходам  населения и по экономике соседние регионы близки, но по качеству услуг Дагестан, по-видимому, намного слабее. Халил Халилов высказал мысль о том, что пора адаптировать регион к современным требованиям рынка.

Шамиль Газитеев высказал предположение о том, что это связано с неформальной занятостью населения и трудностями с оформлением доходов покупателя, с нежеланием многочисленных верующих-мусульман пользоваться процентами. Банк активно работает и с застройщиками, добиваясь того, чтобы они платили реальные налоги. Сбербанк пытается вывести из тени и застройщиков, и приобретателей квартир. Сбербанк принимает не только стандартную форму 2 НДФЛ, но и справку о доходах в произвольной форме. Сотрудники Сбербанка выявляют проблемных покупателей, которые брали кредиты в других банках или в самом Сбербанке ранее и не погасили эти долги вовремя. Несмотря на тщательный отбор заемщиков, такие ситуации возникают в Дагестане сплошь и рядом, что говорит о низком качестве и культуре  заемщиков.

Шаг за шагом мы приближаемся к цивилизованному рынку жилья. Но чтобы он в Дагестане стал полноценным, нужно  очень много работы – с населением, с застройщиками. Для того чтобы оживить рынок ипотечного кредитования, необходимо создать атмосферу доверия населения к банку, понимание того, что ипотечный кредит не кабала на долгие годы, а подход к реальному решению жилищных проблем семьи. Для этого Сбербанк планирует проводить встречи с населением и объяснять гражданам все детали и нюансы кредитования.

 





Партнеры