Как сообщили в Минстрое РД (который, как мы знаем, курирует работу и УО, и Фонда), управляющие организации проводят эти мероприятия по собственной инициативе в рамках реализации жилищной политики и в согласии с последними поправками Жилищного кодекса РФ. Что такое эти общие собрания, к каким последствиям они могут привести, почему их начали проводить именно сейчас и в таком массовом порядке и почему за это взялись именно управляющие организации, попробуем разобраться подробнее.
Несмотря на то что Жилищный кодекс предусматривает также и прямую форму управления многоквартирным домом, согласно тому же ЖК, нам в свое время были фактически навязаны управляющие организации, договоры с которыми администрации заключали «от нашего имени», если мы в отпущенный на это срок сами этого не успели сделать. До поправок в ЖК от 2015 года общее собрание собственников могли собирать только сами собственники. Теперь же его может проводить УО по собственной инициативе (ЖК РФ ст. 45 ч. 7).
Очень странное решение. Управляющая организация ведь не является собственником – это всего лишь посредник. Представьте себе, что один из подрядчиков Газпрома решил бы организовать собрание его акционеров. И теперь этот посредник фактически получает право решать за нас – собственников – все вопросы, касающиеся нашей собственности, просто ставя нас перед фактом. Ведь трудно себе представить, что наши сособственники вдруг организуются и начнут совместно отстаивать свои права в судах и пр., если они начнут нарушаться. Во всяком случае, пока каждый такой акт – скорее исключение из правил.
Что такое общее собрание собственников и какой у него статус в нашем конкретном случае? После принятия закона о капремонте статья 44 ЖК начала расползаться вширь, и в компетенцию общего собрания были включены следующие пункты: а) выбор способа формирования фонда капремонта (п. 1.1 от 29.06.2015); б) определение увеличения размера взноса на капремонт сверх минимального (п. 1.1 от 29.06.2015), то есть теперь в компетенции собрания увеличить ежемесячный взнос с 5,6 рубля до (включите фантазию!)… верхний предел в ЖК не указан; в) то же, фонда капремонта, на общем собрании можно увеличить общую сумму стоимости будущего ремонта; г) назначение ответственного лица для открытия спец. счета и распоряжения деньгами на нем (этот пункт логично вытекает из раздела 9 ЖК о капремонте). То есть общее собрание вправе назначить какого-либо гражданина или юридическое лицо для открытия спец. счета (никто до сих пор не знает, что это за счет, какие у него характеристики, какой статус и т. д.). И как только открывается этот счет, деньги по закону становятся собственностью этого лица. Принятие решения о: а) кредитах, займах на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа; б) получение гарантий и поручительств по договорам (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Интересно, что гарантии не могут быть выданы общему собранию. Они могут быть выданы только каждому конкретному собственнику и всем им вместе. То же и в отношении по договорам. И еще много других существенных вопросов с серьезными юридическими и финансовыми последствиями для собственников. Решения общего собрания собственников и его протокол – официальные документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия для собственника.
Решение общего собрания – это на сегодняшний день фактически единственная легитимная форма принудить несогласных к уплате взносов на капремонт. Протокол общего собрания с начала 2015 года является официальным документом, и его несоблюдение может нести юридические последствия для собственников. А согласно ФЗ РФ от 2 марта 2016 г. N45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», юристу, в данном случае, управляющей организации, будет достаточно прийти в суд и выписать судебные приказы на всех лиц, имеющих те или иные задолженности, в том числе и перед Фондом капремонта.
С прошлого года проведение общего собрание из очень сложного превратилось в практически не осуществимое для простого обывателя действие. Оно требует серьезной юридической подготовки, знания основ делопроизводства и архивирования. Опишу все по порядку.
Вы все видели, а кто еще не видел, тот скоро увидит, объявления на своих домах. Кстати, если до конца года такое объявление не появится, то впору забеспокоиться, но об этом позже. В этих официальных документах, а приглашение на общее собрание собственников многоквартирного дома – официальный документ, должны быть:
1) указаны сведения об инициаторе общего собрания (в нашем случае название юр. лица и его адрес);
2) указана форма собрания: очная, очно-заочная, заочная. Очная форма – это когда собрание проводится путем совместного присутствия собственников (п. 1 ст. 44.1 ЖК РФ). Заочная – опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего кодекса (п. 2 ст. 41.1 ЖК РФ). Не пытайтесь найти значение слово «система», оно сокрыто от неправедных глаз. Во всяком случае в статье 47.1 нет даже упоминания этого слова, видимо, депутаты так намаялись, принимая по 400 законов и поправок в год, что просто забыли об этом… Опросный путь – на самом деле чудовищная формулировка. Это означает, что по квартирам будут ходить непонятные люди с непонятно как сформулированными вопросами и добиваться от граждан (ни о чем не подозревающих) подписания протокола общего собрания: «Если вы за красных, подпишите и т. п.». Очно-заочная форма – голосование (п. 3 ст. 44.1 ЖК РФ);
3) дата, место, время проведения, дата окончания по решениям в заочной форме и место сдачи решений, Ф. И. О. лица, уполномоченного принимать решения;
4) повестка дня собрания (с этого момента она становится неизменяемой). Обязательными пунктами повестки дня должны быть: а) о выборе председателя и секретаря собрания; б) о составе счетной комиссии; в) составе приглашенных лиц; д) по вопросу действия на случай отсутствия кворума;
5) порядок ознакомления с материалами, подготовленными для собрания, время и место ознакомления. (В случае какого-либо ограничения доступа к такой информации следует немедленно писать заявление в прокуратуру. Например, если такое ознакомление возможно только в рабочее время, то есть когда вы не можете с ним ознакомиться или должны для этого отпрашиваться с работы.)
Самой сложной частью проведения общего собрания является голосование.
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Д) рассчитывается по следующей формуле: Д = П1 / П2, где П1 – общая площадь жилого и нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику; П2 – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме, находящихся в соответствующих видах собственности. Определяется количество голосов, принадлежащих каждому собственнику, через долю в праве. После деления всегда получается число меньше единицы, кроме случаев, когда МКД владеет один собственник. А далее нужно учитывать, в какой форме собственности находится ваше право: у вас с вашими домочадцами долевая собственность или совместная – это разные формы собственности, и голоса считаются по-разному. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в МКД – К гол – рассчитывается по следующей формуле: К гол = Д х К общ. Д – доля собственников помещения в праве собственности на общее имущество в МКД. К общ – общее количество голосов собственников помещений в МКД (устанавливается в размере 100 или 1000). Статья 253 ГК РФ, п. 1 гласит: «Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашениями между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом».
Совместная собственность: учету подлежат голоса всех собственников жилого помещения – участников общей совместной собственности, если в голосовании принял участие хотя бы один из них (соответствует смыслу ст. 253 ГК).
Долевая: количество голосов долевого собственника жилого помещения должно соответствовать принадлежащей ему доле в праве на жилое помещение в МКД.
Общее собрание собственников:
(ст. 46, ч. 1 п.1 ЖК РФ) решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Такая формулировка говорит о том, что результат голосования невозможно узнать сразу, а нужно сначала посчитать голоса. Подсчет голосов по установленной процедуре, таким образом, занимает очень много времени. Опытные юристы в связи с этим утверждают, что если в повестке дня было больше 7 вопросов, то это стопроцентная фальшивка. Решение оформляется протоколом. Требования к оформлению протокола устанавливает Минстрой.
УО, правление ТСЖ, ЖСК/ЖК обязаны отправить копии полученных документов собрания в Государственную жилищную инспекцию. Сделать это нужно через пять дней после получения копий от инициаторов ОСС. Храниться они должны в органе жилищного надзора в течение трех лет. Хранение копий в Госжилинспекции было вынужденной мерой. Законодатель ввел это положение, после того как в огромном количестве разбирательств между собственниками и фальшивыми ТСЖ начали в массовом порядке исчезать оригиналы протоколов общих собраний. (К примеру, в Англии свидетельства о собственности хранятся с IX века, а первый реестр, «Книга страшного суда», был создан еще Вильгельмом Завоевателем.) Понятно, что если такие собрания будут проводиться в каждом доме, да еще по два раза в год, то в жилищной инспекции просто не хватит места для хранения таких документов. И главное, непонятно, почему нужно их хранить именно три года?
О решении общего собрания собственники узнают из объявлений, которые должны быть размещены в доме на общедоступных местах. Это должно быть сделано не позднее 10 дней со дня принятия решения общего собрания. Оригиналы протоколов хранятся там, где решит общее собрание.
Почему ЖКХ в нашей стране действует по своему собственному законодательству, принципы и основные положения которого не находят поддержки, а иногда и прямо противоречат Гражданскому кодексу и Основному закону страны? Я уж не говорю про простой здравый смысл. Зачем вообще понадобилось отдельное законодательство?! Не знаю, как у вас, а у меня возникает подозрение, что законодателем все это делается намеренно…
На мой непрофессиональный взгляд, в результате всех этих, извините, бездарных положений ЖК в дураках останется именно собственник. Организация институционально сильнее отдельного индивидуума, она может нести гораздо более высокие издержки в имущественном споре и т. д. Таким образом, все эти «особенности» процесса принятия коллективных решений будут играть на руку управляющей организации. Ей гораздо проще будет найти нарушения в протоколах, составленных собственниками, а обратные случаи будут скорее исключением. С институцией может бороться только другая институция, а создание ТСЖ и пр. также осложнено (см. все вышеперечисленное, минус поддержка со стороны властных органов). И вообще, в принципе, невозможно заставить большое количество людей работать активно и с самоотдачей в условиях кооперации. Большая группа может действовать только при наличии харизматичного лидера или по четкому, простому регламенту, как это происходит во всем остальном цивилизованном мире…
Но пока коммунальная ловушка еще не захлопнулась окончательно, у нас еще есть законные способы отстаивать свои права: ст. 46, ч. 6 ЖК РФ (от 29.06.2015 г.). Решение ОСС можно обжаловать в суде при следующих обстоятельствах:
а) принято с нарушением требований ЖК РФ; б) если собственник не принимал участия в ОСС; в) голосовал против принятия такого решения; г) если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Срок обжалования – спустя 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. То есть если вам не сообщили о проведении ОСС или вас не поставили в известность о принятом на нем (законно или незаконно) решении, то сроком, с которого вы об этом узнали, считается, к примеру, момент, когда вы лично закажете в налоговой инспекции выписку из реестра юр. лиц, задав вопрос, кто является УО по адресу такому-то и пр.
Согласно ст. 44. ч. 2 п. 1-3.1 ЖК РФ, для успешного голосования по всем пунктам, связанным с капремонтом, необходимо не менее двух третей голосов.
С 2015 года за протокол общего собрания инициатор несет уголовную ответственность.
